Votre investissement avec Promomidi
Investissez en toute confiance dans un logement neuf avec Promomidi et profitez d’une opération financière pérenne et rentable
Pourquoi investir dans l’immobilier neuf avec Promomidi ?
Les projets d’investissement sont aussi variés que les profils d’investisseurs. Mais une constante demeure : l’immobilier est une valeur refuge inégalée et l’un des investissements les plus sûrs. Investir dans l’immobilier neuf est encore plus avantageux. C’est l’assurance de se constituer un patrimoine à forte valeur ajoutée, pérenne, tout en bénéficiant de dispositifs fiscaux intéressants.
1. Se constituer un patrimoine et préparer son avenir
Par rapport à l’immobilier ancien, le neuf offre plus de sécurité à plusieurs niveaux : durabilité de la construction, absence de travaux, hautes performances énergétiques et respect des normes en vigueur.
En choisissant un bien neuf, l’investisseur opte pour un bien attractif et conforme aux standards actuels, dont la valeur est susceptible d’augmenter sur le long terme.
La pierre est une valeur refuge solide. Grâce à l’effet de levier du crédit, l’investissement peut se faire avec un effort d’épargne réduit. Les loyers perçus par la location permettent de couvrir, en totalité ou en partie, les mensualités de remboursement, permettant à l’investisseur de se constituer progressivement un patrimoine immobilier.
Une fois son crédit remboursé, l’investisseur bénéficie d’une rente locative dont l’imposition peut être particulièrement avantageuse selon le régime fiscal choisi. Il existe également des avantages en matière de succession patrimoniale. C’est le cas des acquisitions de biens via une SCI (Société Civile d’Investissement) dont les conditions de transmission peuvent être plus souples.
2. Réduire ses frais et ses impôts
Entre les frais de notaire réduits et les différents dispositifs fiscaux, l’investissement en immobilier neuf est d’autant plus attractif.
Zoom sur le dispositif Pinel
Le dispositif Pinel est un avantage fiscal conçu pour encourager l’investissement locatif dans des zones où la demande de logements est forte. Il permet de réduire ses impôts tout en se constituant un patrimoine immobilier. Ce dispositif est valable jusqu’au 31 Décembre 2024.
Les grandes lignes du Pinel
Exemple : en achetant son appartement 300 000€ puis en le louant sur 9 ans, Fabrice profite d’un taux de réduction fiscale de 18%, soit 54 000€ sur 9 ans, ce qui équivaut à 6 000€ par an d’économies réalisées.
Les conditions à respecter pour profiter du Pinel
En cas de non respect de ces engagements, les avantages fiscaux s’annulent mais il faudra aussi rembourser à l’état les réductions d’impôts perçues grâce au dispositif. Il existe cependant 3 exceptions qui concernent le propriétaire ou son conjoint et qui n’entraîne pas le remboursement des avantages fiscaux :
Les particularités de la loi Pinel
La loi Pinel est valable à raison de deux acquisitions par an dans la limite globale de 300 000 € par foyer fiscal. Attention, il faut que les 2 résidences ne soient pas livrées la même année car la date de livraison est l’élément déclencheur. Cela implique que le 1ere année, la défiscalisation ne se fera que sur 1 lot, et le second ne pour pourra se faire que la 2ème année, donc sur 9 ans, 1 sur 9 ans et l’autre sur 8 ans. Elle n’est pas cumulable sur un même bien avec les dispositifs Scellier, Robien, ZRR, résidences hôtelières, loi Bouvard, loi Girardin, loi Malraux et Monuments historiques. La réduction d’impôt Pinel s’applique sur le prix de revient (prix d’acquisition majoré des frais afférents : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, taxe sur la valeur ajoutée, droits d’enregistrement le cas échéant et taxe de publicité foncière).
Les modes d’acquisitions de la Loi Pinel
En plus de l’acquisition classique Pinel, il est possible d’investir dans ce dispositif sous 2 autres formes :
Le financement lié à l’achat d’une maison ou appartement en Pinel
La loi autorise que le logement soit acquis via un prêt immobilier. Ce prêt immobilier n’est pas conventionné. L’organisme de financement ou la banque restent au choix de l’investisseur. Le logement peut également être financé à l’aide de fonds propre. Dans les deux cas, la défiscalisation s’applique sur le prix de revient.
Le plafonnement des loyers en Pinel
Les loyers sont plafonnés suivant un barème fixé par l’Etat et dépendant de zones définies :
Voici le détail des zones :
La surface à prendre en compte pour le calcul du loyer applicable, comme pour le coefficient S de la surface, est définie comme la surface habitable de l’appartement, majorée de la moitié des annexes plafonnées à 8 m2.
Ces loyers sont modulés en fonction de la surface du logement, selon la formule (0,7 + 19/ S), où S désigne la surface.
Cette modulation est plafonnée de manière à ce que le loyer ne puisse pas être supérieur à 1,2 fois les plafonds indiqués.
Ces plafonds de loyers peuvent être réduits par arrêté du Préfet de région selon les spécificités du marché local et dans des conditions fixées par décret.
Mode de calcul
Ces plafonds sont modulables selon un coefficient de minoration ou de majoration (logement supérieur ou inférieur à 63m²)
Cette modulation est plafonnée de manière à ce que le loyer ne puisse être supérieur à 1,2 fois les plafonds indiqués.
Calcul du coefficient : 0,7 + (19/Surface pondérée*)
*Surface pondérée = Surface habitable + ½ annexes (les annexes sont plafonnées à 8m²)
Calcul de la surface pondérée :
→ Exemple 1 : Appartement de 40m² avec 6 m² de balcon en zone A.
Surface pondérée : 40m² + (6m²/2) = 43m². Coefficient : 0.7 + 19/43 = 1,14Plafond de loyer (zone A) : 13,09 € x 1,14 = 14,92 € par m². Loyer appliqué : 43m² x 14,92 € = 641,67 €
→ Exemple 2 : Appartement de 75m² avec 16m² de terrasse et 4m² de cave en zone A Bis.
Surface pondérée : 75m² + [(16m² + 4m²) / 2] =75m² + 8m² = 83m² (La moitié de la surface des annexes dépasse le plafond qui ne peut excéder 8m²).Coefficient : 0.7 + 19/83 = 0,93
Plafond de loyer (zone A Bis) : 17,62 € x 0,93 = 16,38 par m². Loyer appliqué : 83m² x 16,38 € = 1360,08 €
Un investissement réalisé sous la loi Scellier en 2012, n’entre pas dans le plafond du calcul de cette niche fiscale mais bénéficie de l’ancien plafonnement (à savoir 18 000 € + 4 % du revenu imposable).
Le plafonnement des ressources des locataires en Pinel
| Composition du foyer | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 41 855 € | 41 855 € | 34 115 € | 30 704 € | 30 704 € |
| Couple | 62 555 € | 62 555 € | 45 558 € | 41 001 € | 41 001 € |
| +1 personne à charge | 82 002 € | 75 194 € | 54 785 € | 49 307 € | 49 307 € |
| +2 personnes à charge | 97 904 € | 90 070 € | 66 139 € | 59 526 € | 59 526 € |
| +3 personnes à charge | 116 487 € | 106 627 € | 77 805 € | 70 025 € | 70 025 € |
| +4 personnes à charge | 131 078 € | 119 897 € | 87 685 € | 78 917 € | 78 917 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | +14 603 € | +13 369 € | 9 782 € | 8 801 € | 8 801 € |
Les avantages du dispositif Pinel
Le montant de la réduction d’impôts est calculé sur le prix d’acquisition du logement et est défini en fonction de la durée de la période d’engagement de la location.
La réduction s’applique dès l’achèvement du logement ou de son acquisition, et elle est répartie équitablement sur les années d’engagement. À noter que le dispositif entre dans le cadre du plafonnement des niches fiscales, limité à 10 000 € par an.
Le plafonnement des niches fiscales
La réduction d’impôt Pinel entre dans le plafonnement des niches fiscales, fixé à 10 000 €. Si vous bénéficiez d’autres réductions d’impôts (garde d’enfants, autres investissements, …), prenez soin de vous renseigner au préalable.
Le prélèvement à la source
Pour les investisseurs bénéficiant du dispositif Pinel, une avance de 60 % de la réduction d’impôt est versée au plus tard le 1er mars de l’année suivante. Le solde est ajusté en fonction des revenus déclarés en mai-juin.
